参考答案和解析
正确答案:
(1)本题应采用成本法核算建筑物的价值。
重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润
(2)成本法应用的前提条件。
①被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,被评估不动产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新不动产具有可比性。
②被评估不动产应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得;同时,现时不动产与历史资料要具有相同性或可比性。
③不动产建造过程中的工程量是可以计量的,且该类不动产可以大量重复“生产”。
④随着时间的推移,不动产具有一定损耗特性。
(3)建安工程综合造价可以采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法中的一种或者几种综合确定。
(4)①建筑安装工程费用=2635000(元)
②前期费用=2635000×8%=210800(元)
期间费用=(2635000+210800)×5%=142290(元)
③利息。建安综合造价和期间费用在建设期内均匀投入,计息期为1年。前期费用一般在建设期初始投入,计息期为2年。
利息=210800×[(1+9.36%)2-1]+(2635000+142290)×[(1+9.36%)-1]=41308.57+259954.34=301262.91(元)
④利润=(2635000+210800+142290)×4%=119523.6(元)
⑤使用年限法的成新率=(1-2/60)×100%=96.67%
⑥打分法成新率=0.8×92%+0.09×90%+0.11×96%=92.26%
⑦综合成新率=96.67%×40%+92.26%×60%=94%
⑧评估值=(2635000+210800+142290+301262.91+119523.6)×94%=3204343.92(元)
解析:
详见答案。